Memahami Risiko Membeli Rumah KPR Tanpa Uang Muka

Naviri Magazine - Saat ingin membeli rumah dengan KPR, banyak orang yang terhalang dengan adanya uang muka yang cukup besar. Karenanya, pihak pengembang (yang menyediakan perumahan) kadang menawarkan iming-iming beli rumah secara KPR tanpa uang muka. Iming-iming itu pun tentu menarik banyak orang yang ingin beli rumah, namun selama ini tak punya sejumlah uang untuk down payment.

Namun, yang penting untuk disadari, belum ada bank atau pihak pengembang yang menjual rumah dengan sistem KPR tanpa DP. Meskipun bgitu, kamu pasti pernah menemukan iklan penjualan rumah secara KPR, dengan iming-iming DP 0 persen.

Akan tetapi, sebenarnya hal tersebut ditanggung terlebih dahulu oleh pihak pengembang yang sudah bekerjasama dengan bank. Sistemnya, pihak pengembang atau developer menaruh sejumlah uang di bank sebagai setoran awal, dan kemudian pihak bank menyepakati kerjasama ini.

Selanjutnya, pihak pengembang akan memasang iklan tentang pembelian rumah dengan sistem kredit pemilikan rumah tanpa uang muka, untuk menarik minat masyarakat.

Bagi calon pembeli rumah yang nantinya mengajukan KPR, biasanya memang tidak akan memberikan uang muka terlebih dahulu, namun uang DP ini nantinya akan dibayar saat pembayaran angsuran rumah atau cicilan nanti.

Sisanya, masih belum banyak pihak pengembang atau bank yang berani menawarkan pembelian rumah KPR tanpa DP. Jika ini terus terjadi, biasanya akan menimbulkan banyak risiko.

Risiko ini pun bisa terbagi untuk pengembang, bank, hingga konsumen sendiri. Bahkan, lebih buruk lagi, jika tidak terkontrol, bisa merusak keseimbangan pereknomian negara.

Lalu, apa saja risiko-risiko yang akan terjadi jika pembelian rumah tanpa DP tetap dipaksakan? Berikut gambarannya:

1. Jika tetap memilih kredit tanpa DP, calon pembeli akan mengalami pembayaran cicilan yang nilainya sangat besar. Bahkan bisa lebih besar jika KPR yang menggunakan Down Payment plus bunganya.

Jika ini terjadi, tentu akan menjadi masalah bagi konsumen. Cicilan yang besar hanya akan tersita untuk KPR. Namun, di satu sisi, masih ada kebutuhan lain yang harus dipenuhi.

Sebagai contoh, kita ingin mengajukan kredit pembelian rumah yang harganya Rp 100.000.000. DP yang ditetapkan adalah 30% dari harga rumah. Artinya, uang muka yang harus disetorkan adalah Rp 30.000.000.

Maka, sisa angsuran yang kita bayarkan adalah senilai Rp 70.000.000. Jika bunga KPR adalah senilai lima persen, maka akan ditambahkan dengan perhitungan dari 5% X Rp70.000.000 plus tenor (jangka waktu) selama lima tahun.

Maka total cicilan yang harus kita bayar adalah Rp73.500.000 selama masa KPR. Nah, pembayaran cicilannya tentu saja dilakukan setiap bulan. Artinya, Rp73.500.000 dibagi 180 bulan (15 tahun), maka total cicilan adalah Rp408.334 per bulan.

Jika menggunakan ilustrasi yang sama, namun pembelian KPR dilakukan tanpa menggunakan DP, maka hasilnya akan berbeda.

Simulasinya adalah 5 persen dikali Rp100.000.000, maka hasilnya Rp5.000.0000. Total angsuran yang dibayar adalah Rp105.000.000. Dengan asumsi tenor yang sama, calon pembeli rumah akan melakukan perhitungan Rp105.000.000 dibagi 180 bulan untuk pembayaran cicilan.

Hasilnya adalah Rp583.334 per bulan, atau lebih tinggi daripada pembelian rumah KPR menggunakan DP. Meskipun selisih nilainya tidak terlalu besar, namun kita tentu harus tetap mengeluarkan uang untuk memenuhi, selain membayar angsuran kredit pemilikan rumah.

2. Sudah banyak saran dan solusi yang diinformasikan pihak bank hingga financial planner bahwa total nilai cicilan tidak boleh lebih dari 35% total pendapatan.

Nah! Jumlah cicilan tentu tidak hanya terkait rumah saja, namun kita juga harus membayar nilai cicilan lain yang terkait dengan kebutuhan rumah tangga, asuransi pendidikan, kredit kendaraan bermotor, dan lain-lain.

Bayangkan jika kita tetap melanjutkan KPR tanpa DP, jumlah cicilan pasti akan membengkak, dan bisa-bisa lebih dari nilai 35%. Kejadian ini masih sering terjadi di Indonesia.

Jika terus dibiarkan, salah satu dari jenis kredit biasanya akan dikorbankan. Cicilan KPR yang cukup tinggi biasanya tidak akan dilanjutkan, dan terjadilah kredit macet. Kredit macet berarti kita tidak sanggup lagi membayar cicilan untuk rumah, karena masih banyak kebutuhan lain yang harus dipenuhi.

Risikonya, beban utang bukan justru berkurang namun bertambah, karena kita harus melunasi administrasi ketidakmampuan melanjutkan KPR, plus cicilan lainnya. Bahkan jika lebih buruk, menumpuknya pembayaran cicilan dapat mengakibatkan kita stres.

3. Risiko berikutnya adalah kredit macet. Kredit macet tidak hanya akan terjadi pada konsumen atau masyarakat yang akan membeli rumah tanpa DP. Namun bisa berefek pada pihak bank.

Pihak bank biasanya harus mencari cara bagaimana uang yang sudah diberikan kepada konsumen untuk membeli rumah, dan menggantinya lagi untuk dimasukkan ke dalam kas, untuk menjaga kestabilan dan perputaran uang.

Jika ini tidak dirancang dengan baik, bank akan mengalami kesulitan, dan efek panjangnya bisa menganggu kestabilan ekonomi.

Baca juga: Tips Jika Ingin Membeli Rumah Murah atau KPR Bersubsidi